Внесение изменений после положительного заключения: повторная экспертиза и риски

Когда возникает необходимость изменений

Ситуация знакома многим: Получено положительное заключение экспертизы, выдано разрешение на строительство, но в процессе стройки или даже до ее начала выясняется, что нужно изменить проект.

Типичные причины изменений

До начала строительства:

• Изменение требований заказчика - хочет другую планировку, дополнительные помещения
• Смена поставщиков - выбранные материалы/оборудование недоступны, нужна замена
• Удорожание материалов - запроектированные материалы стали дороже, ищут альтернативу
• Изменение технических условий - энергокомпания изменила точку подключения
• Выявление скрытых факторов - при начале земляных работ обнаружены неучтенные коммуникации

В процессе строительства:

• Отклонения от проекта - обнаружились расхождения, требуется легализация
• Изменение технологии - подрядчик предлагает другое решение
• Ошибки проектирования - выявлены на стройплощадке
• Требования надзорных органов - предписания от стройнадзора или пожнадзора

Содержание

• Юридические пороги существенности изменений
• Какие изменения требуют повторной экспертизы
• Какие изменения не требуют повторной экспертизы
• Таблица: тип изменения и процедура
• Процесс внесения несущественных изменений
• Процесс повторной экспертизы
• Типичные сценарии изменений
• Чек-лист документов для корректировки
• Риски для заказчика
• Реальный кейс изменений в МКД
• Заключение

Юридические пороги существенности изменений

Правовая основа

Критерии существенности изменений определены Постановлением Правительства РФ № 145 (пункт 14).

Что считается существенными изменениями

Существенными признаются изменения, которые:

1. Влияют на безопасность объекта

• Изменение конструктивной схемы здания
• Замена конструкций или материалов, влияющих на прочность
• Изменение характеристик надежности и долговечности
• Изменения, затрагивающие безопасность людей

Примеры:

• Замена монолитных перекрытий на сборные
• Уменьшение сечений несущих колонн
• Изменение типа фундамента
• Отказ от антисейсмических мероприятий

2. Изменяют технико-экономические показатели более чем на 5%

ТЭПы, изменение которых критично:

• Площадь здания - если изменение более 5%
• Строительный объем - если более 5%
• Этажность - любое изменение (даже мансарда вместо технического этажа)
• Вместимость (для школ, больниц) - более 5%
• Производительность (для производственных объектов) - более 5%

Примеры:

• Площадь было 10 000 м², стало 10 600 м² (изменение 6% - существенное)
• Этажность было 9, стало 10 (существенное)

3. Влияют на окружающую среду

• Изменение объемов выбросов
• Изменение водопотребления или водоотведения более чем на 20%
• Появление новых источников загрязнения

4. Изменяют функциональное назначение

• Изменение класса Ф здания (например, из Ф1.3 в Ф4.3)
• Изменение назначения помещений (из офисов в торговые залы)

Что НЕ считается существенными изменениями

Несущественными признаются изменения:

• Не влияющие на безопасность
• Не изменяющие ТЭПы более 5%
• Не влияющие на функциональное назначение
• Уточнения и корректировки без изменения сути решений

Примеры:

• Изменение внутренней планировки без изменения несущих стен
• Замена материалов на аналоги с равными характеристиками
• Изменение цвета фасада
• Корректировка размеров оконных проемов (без изменения площади остекления более 5%)
• Уточнение марок оборудования (при сохранении характеристик)

Какие изменения требуют повторной экспертизы

Обязательная повторная экспертиза

Согласно пункту 14 Постановления Правительства № 145, повторная экспертиза обязательна при существенных изменениях проектной документации.

Примеры изменений, требующих повторной экспертизы

Архитектурные решения

• ✅ Изменение этажности (было 5, стало 6)
• ✅ Увеличение площади более 5% (было 5000 м², стало 5300 м²)
• ✅ Изменение конфигурации здания (добавлена пристройка более 5% площади)
• ❌ Изменение цвета фасада (несущественное)
• ❌ Замена фасадной плитки на другую (при сохранении характеристик)

Конструктивные решения

• ✅ Изменение конструктивной схемы (с каркасной на бескаркасную)
• ✅ Изменение типа фундамента (со свайного на плитный)
• ✅ Изменение материала несущих конструкций (с монолита на сборные ж/б)
• ✅ Уменьшение сечений несущих элементов (колонн, балок)
• ❌ Изменение класса бетона с В25 на В30 (улучшение, не требует экспертизы)
• ❌ Корректировка армирования без изменения конструктивной схемы

Инженерные системы

• ✅ Изменение источника теплоснабжения (с центрального на автономное)
• ✅ Изменение типа системы вентиляции (с естественной на механическую)
• ✅ Увеличение электрической мощности более 20%
• ❌ Замена модели котла на аналогичный (те же характеристики)
• ❌ Изменение трассировки внутренних сетей без изменения схемы

Планировочные решения

• ✅ Изменение назначения помещений, влияющее на класс Ф (офисы → торговля)
• ✅ Изменение путей эвакуации
• ❌ Перестановка перегородок внутри квартиры без изменения площади
• ❌ Объединение двух офисных помещений в одно (без изменения общей площади)

Какие изменения не требуют повторной экспертизы

Несущественные изменения (корректировки)

Эти изменения вносятся без повторной экспертизы, но с уведомлением органов, выдавших разрешение на строительство.

Уточняющие изменения

• Корректировка размеров в пределах 5%
• Уточнение материалов без изменения характеристик
• Исправление ошибок и опечаток
• Детализация решений

Замена на аналоги

Условия для замены без экспертизы:

• Характеристики не хуже запроектированных
• Аналог соответствует тем же нормативам
• Не влияет на прочность, огнестойкость, долговечность

Примеры:

• Замена кирпича одного завода на кирпич другого завода (та же марка прочности и морозостойкости)
• Замена модели котла (та же мощность, те же габариты)
• Замена окон одного производителя на другого (те же характеристики теплопередачи и звукоизоляции)

Улучшение характеристик

Изменения, улучшающие проект, обычно не требуют повторной экспертизы:

• Увеличение класса бетона (с В25 на В30)
• Увеличение сечений конструкций
• Применение более эффективной изоляции
• Дополнительная огнезащита

Важно: Нужно документально подтвердить улучшение (расчетом или сертификатами).

Таблица: тип изменения и процедура

Процесс внесения несущественных изменений

Шаг 1. Оценка существенности (1 день)

Действия:

1. Проанализировать характер изменения
2. Определить, влияет ли оно на:
   • Безопасность
   • ТЭПы (более 5%)
   • Функциональное назначение
3. Проконсультироваться с экспертами (можно обратиться в КАПЭКС за бесплатной консультацией)

Если изменение несущественное → переход к шагу 2

Если существенное → см. раздел “Процесс повторной экспертизы”

Шаг 2. Подготовка документов (2-3 дня)

Необходимые документы:

• Уведомление об изменении - в орган, выдавший разрешение на строительство
• Скорректированные листы проекта - с выделением изменений (обычно красным)
• Обоснование изменений - пояснительная записка, почему изменения вносятся
• Подтверждение несущественности:
  • Расчет, подтверждающий сохранение прочности
  • Сертификаты на новые материалы (аналоги)
  • Сравнительная таблица “было/стало”

Шаг 3. Внутреннее согласование (3-5 дней)

Если здание на стадии строительства:

• Согласование с техническим заказчиком
• Согласование с подрядчиком (влияние на сроки и стоимость)
• Виза технадзора

Если еще не началось строительство:

• Согласование с заказчиком
• Виза авторского надзора (проектировщика)

Шаг 4. Уведомление администрации (5-10 дней)

Подача уведомления:

• В орган, выдавший разрешение на строительство
• Приложение: скорректированные листы + обоснование
• Срок рассмотрения: обычно 5-10 рабочих дней

Возможные результаты:

Уведомление принято - изменения согласованы, можно строить

Запрос дополнительных документов - нужно дополнить обоснование

Требование повторной экспертизы - орган считает изменения существенными

Шаг 5. Внесение изменений в разрешение (если требуется)

Не всегда требуется, но иногда нужно:

• Получить новое разрешение на строительство (если изменились ТЭПы)
• Внести корректировки в существующее разрешение

Процесс повторной экспертизы

Блок-схема принятия решения

Планируются изменения в проекте
           ↓
    Существенные? ←─── Оценка по критериям
           ↓
      ДА / НЕТ
       /       \
      /         \
  ДА             НЕТ
   ↓              ↓
Повторная      Уведомление
экспертиза     администрации
   ↓              ↓
Подача         Согласование
измененных     несущественных
разделов       изменений
   ↓              ↓
Срок 15-30     Срок 5-10
рабочих дней   рабочих дней
   ↓              ↓
Новое          Продолжение
положительное  строительства
заключение     с изменениями
   ↓
Уведомление
администрации
   ↓
Продолжение
строительства

Этап 1. Подготовка измененного проекта (7-15 дней)

Действия проектировщика:

1. Внести изменения в проектную документацию
2. Выделить измененные части (обычно красным цветом или штриховкой)
3. Пересчитать конструкции (если изменения в КР)
4. Скорректировать смету (если изменилась стоимость)
5. Подготовить пояснительную записку с обоснованием изменений

Что включить в пояснительную записку:

• Причина изменений
• Перечень измененных разделов и листов
• Сравнительная таблица “было/стало”
• Обоснование безопасности новых решений
• Влияние на ТЭПы (расчет изменения площади, объема)

Этап 2. Подача на повторную экспертизу (1 день)

Подается не весь проект, а только измененные разделы!

Комплект документов:

• Заявление на повторную экспертизу (указать номер первичного положительного заключения)
• Измененные разделы ПД с выделением изменений
• Пояснительная записка с обоснованием
• Расчеты (если изменения в конструкциях)
• Положительное заключение первичной экспертизы (копия)

Важно: Если первичная экспертиза была в той же организации, процесс упрощается.

Этап 3. Повторная экспертная проверка (10-20 дней)

Что проверяют эксперты:

• Характер изменений (существенность подтверждена?)
• Соответствие измененных разделов нормативам
• Согласованность измененных разделов с остальной ПД
• Безопасность новых решений

Особенность: Проверяется только измененная часть, а не весь проект заново.

Срок в 2025 году:

• 10-15 дней - для точечных изменений (1-2 раздела)
• 15-20 дней - для комплексных изменений (3+ раздела)
• Применяются новые сроки экспертизы (с 1 сентября 2025): стандартный срок сокращен до 20 дней

Этап 4. Получение нового заключения (1 день)

Виды заключений:

Положительное заключение о соответствии изменений

• Изменения соответствуют нормативам
• Выдается новое заключение с новым номером ЕГРЗ
• Или дополнение к первоначальному заключению

Заключение с замечаниями

• Требуется устранение выявленных недостатков
• Повторная подача после исправления

Этап 5. Уведомление администрации (5 дней)

После получения положительного заключения:

• Подать уведомление в орган, выдавший разрешение на строительство
• Приложить новое заключение экспертизы
• Получить подтверждение возможности продолжения строительства

Типичные сценарии изменений

Сценарий 1: Смена материалов стен

Ситуация:

В проекте запроектированы стены из кирпича керамического толщиной 510 мм. Заказчик хочет заменить на газобетонные блоки D500 толщиной 400 мм (дешевле и быстрее).

Оценка существенности:

• Изменяется материал несущих конструкций ✅ Существенное
• Изменяется толщина стен (площадь помещений увеличивается) ✅ Существенное

Процедура:

1. Пересчитать стены из газобетона на несущую способность и устойчивость
2. Выполнить теплотехнический расчет - подтвердить, что 400 мм газобетона D500 обеспечивают требуемое сопротивление теплопередаче
3. Скорректировать раздел АР - изменить узлы стен, указать новый материал
4. Скорректировать раздел КР - новые расчеты и чертежи стен
5. Пересчитать ТЭПы - площадь помещений увеличится на 2-3%
6. Подать на повторную экспертизу разделы АР и КР

Срок: 20-25 дней

Стоимость: 120 000 ₽ (экспертиза) + 250 000 ₽ (доработка проекта)

Сценарий 2: Корректировка планировки квартир

Ситуация:

В проекте МКД заказчик (застройщик) хочет изменить планировки 30% квартир для улучшения продаж. Изменения только в ненесущих перегородках.

Оценка существенности:

• Изменяются только перегородки (не несущие стены) ✅ Несущественное
• Площадь квартир не изменяется ✅ Несущественное
• Количество комнат может измениться, но площадь общая та же ✅ Несущественное

Процедура:

1. Скорректировать планы этажей - показать новое расположение перегородок
2. Проверить соответствие нормам - инсоляция, размеры комнат, эвакуация
3. Согласовать с заказчиком
4. Подать уведомление в администрацию с приложением скорректированных листов

Повторная экспертиза не требуется.

Срок: 7-10 дней

Стоимость: 80 000 ₽ (корректировка проекта)

Сценарий 3: Изменение точки подключения к сетям

Ситуация:

Энергокомпания изменила точку подключения (была РУ-10кВ на ТП-457, стала на ТП-512 в 300 м от объекта). Требуется изменить схему электроснабжения и трассу кабеля.

Оценка существенности:

• Изменяется протяженность кабельной линии ✅ Может быть существенным (если изменяется более 20%)
• Изменяется схема электроснабжения (точка подключения) ✅ Существенное

Процедура:

1. Получить новые технические условия от энергокомпании
2. Скорректировать раздел ИОС5 (электроснабжение):
   • Изменить схему внешнего электроснабжения
   • Пересчитать кабель (другая длина)
   • Показать новую трассу кабеля
3. Разработать проект кабельной линии (линейный объект)
4. Подать на повторную экспертизу раздел ИОС5 + проект кабельной линии

Срок: 15-20 дней

Стоимость: 85 000 ₽ (экспертиза) + 180 000 ₽ (доработка)

Сценарий 4: Исправление ошибки, выявленной при строительстве

Ситуация:

При монтаже балок обнаружено, что балка Б-3 не помещается в проектное положение (конфликт с воздуховодом, который не был показан на чертежах КР). Требуется изменить решение.

Оценка существенности:

• Изменение положения балки может влиять на прочность ✅ Потенциально существенное
• Нужна оценка конструктором

Процедура:

Вариант А: Изменить трассу воздуховода (не влияет на конструкции) - несущественное

Вариант Б: Изменить положение или сечение балки - существенное, требует:

1. Пересчет балки для нового положения
2. Проверка, не ослабляются ли другие конструкции
3. Корректировка КР
4. Повторная экспертиза раздела КР

Срок: 15-20 дней (вариант Б)

Проблема: Стройка останавливается на время экспертизы!

Чек-лист документов для корректировки

Для несущественных изменений

• Уведомление об изменениях (письмо в администрацию)
• Скорректированные листы проекта с датой изменения в штампе
• Обоснование несущественности:
  • Пояснительная записка
  • Расчет (если изменяются размеры/материалы)
  • Сравнительная таблица характеристик “было/стало”
• Сертификаты на новые материалы/изделия (при замене)
• Согласование с заказчиком (письмо или виза на чертежах)

Для существенных изменений (повторная экспертиза)

• Заявление на повторную экспертизу
• Измененные разделы ПД (полные, не только листы)
• Пояснительная записка:
  • Причины изменений
  • Перечень измененных листов
  • Таблица “было/стало” с ТЭПами
  • Обоснование безопасности
• Расчеты (если изменения в конструкциях):
  • Расчетная записка
  • Исходные данные
  • Результаты расчета
  • Заключение о несущей способности
• Скорректированная смета (если изменилась стоимость)
• Положительное заключение первичной экспертизы (копия)
• Разрешение на строительство (копия)

Риски для заказчика

Риск 1: Игнорирование процедуры

Если внести существенные изменения без повторной экспертизы:

Юридические риски:

• Несоответствие построенного объекта разрешению на строительство
• Отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию
• Административный штраф:
  • Для юрлиц: от 500 000 до 1 000 000 ₽
  • Для должностных лиц: от 20 000 до 50 000 ₽
• Предписание о сносе (в крайних случаях)

Финансовые риски:

• Невозможность продать/сдать в аренду объект
• Затраты на легализацию (могут достигать 5-10% от стоимости объекта)
• Простой объекта без права эксплуатации

Репутационные риски:

• Претензии от покупателей квартир/помещений
• Судебные иски
• Потеря репутации застройщика

Риск 2: Изменения ухудшают характеристики

Ситуация:

Заказчик заменил запроектированный утеплитель (λ=0,038 Вт/м·°C) на более дешевый (λ=0,045 Вт/м·°C) без пересчета толщины.

Последствия:

• Теплопотери увеличились на 18%
• Здание не соответствует требованиям энергоэффективности (СП 50.13330)
• При вводе в эксплуатацию энергоаудит выявит несоответствие
• Штраф и требование переделки

Правильно:

1. Пересчитать требуемую толщину для нового утеплителя
2. Увеличить толщину с 150 мм до 180 мм
3. Согласовать с экспертами (несущественное изменение при условии обеспечения требуемого сопротивления)

Риск 3: Затягивание сроков строительства

Если изменения выявились в процессе строительства:

Сценарий:

• Стройка идет, обнаружена ошибка в проекте (например, балка не помещается)
• Требуется изменение конструкции
• Нужна повторная экспертиза (15-20 дней)
• Стройка останавливается!

Потери:

• Аренда техники вхолостую: 100 000 ₽/день
• Зарплата рабочих: 50 000 ₽/день
• Простой подрядчика: 200 000 ₽/день
• Итого: ~350 000 ₽/день × 20 дней = 7 млн ₽

Как избежать:

• Качественная проработка проекта на стадии ПД
• Экспертиза рабочей документации перед началом стройки
• Авторский надзор со стороны проектировщика

Реальный кейс изменений в МКД

Объект: Многоквартирный жилой дом, 12 этажей, Казань

Площадь: 7200 м²
Квартир: 96 шт
Стадия: Строительство, выполнен фундамент и 1-й этаж

Причина изменений

Застройщик решил изменить планировки квартир на 5-12 этажах для улучшения продаваемости:

• Увеличить количество студий (с 12 до 24)
• Уменьшить количество 3-комнатных (с 24 до 12)
• Общее количество квартир остается 96
• Общая площадь изменяется незначительно

Оценка изменений

Проверка существенности:

• Количество квартир не изменяется ✅
• Общая площадь: было 7200 м², стало 7140 м² (изменение -0,8%) ✅ Менее 5%
• Этажность не изменяется ✅
• Несущие стены не затрагиваются (перегородки) ✅
• Инженерные системы требуют корректировки (добавление стояков) ⚠️

Вывод: Изменения несущественные, повторная экспертиза не требуется.

НО: Требуется уведомление администрации и корректировка разделов АР и ИОС.

Процесс корректировки

Неделя 1: Корректировка проекта

• Изменены планы типовых этажей 5-12 (раздел АР)
• Пересчитана экспликация помещений
• Скорректированы стояки водоснабжения и канализации (раздел ИОС4)
• Добавлены розетки и выключатели в новых перегородках (раздел ИОС5)

Неделя 2: Согласования

• Согласовано с техническим заказчиком
• Согласовано с подрядчиком (изменение графика электромонтажных работ)
• Виза авторского надзора

Неделя 3: Подача уведомления

• Подано уведомление в Управление архитектуры г. Казань
• Приложены:
  • Скорректированные листы АР (планы 5-12 этажей) - 8 листов
  • Скорректированные листы ИОС4 (схемы водоснабжения и канализации) - 4 листа
  • Пояснительная записка с обоснованием несущественности
  • Таблица ТЭПов “было/стало”
  • Согласование заказчика

Неделя 4: Получение согласования

• Администрация рассмотрела уведомление
• Подтвердила несущественность изменений
• Выдала письмо о возможности продолжения строительства с изменениями

Результат

Общий срок: 4 недели

Стоимость:

• Корректировка проекта: 150 000 ₽
• Повторная экспертиза: не требовалась (0 ₽)
• Административные процедуры: 20 000 ₽

Строительство: Продолжено без остановки (изменения вносились на этаже, до которого еще не дошли)

Экономия: 2 млн ₽ (по сравнению с вариантом остановки стройки на повторную экспертизу)

Заключение

Внесение изменений в проект после положительного заключения - распространенная ситуация, требующая грамотного подхода. Ключевой вопрос - определение существенности изменений. Ошибка в оценке может привести к серьезным юридическим и финансовым последствиям.

Ключевые выводы

Оценка существенности - первый и главный шаг

Повторная экспертиза обязательна для существенных изменений (влияющих на безопасность, ТЭПы более 5%, назначение)

Несущественные изменения требуют только уведомления администрации

Срок повторной экспертизы - 50-60% от первичной (проверяются только измененные разделы)

Игнорирование процедуры - штрафы до 1 млн ₽, отказ в вводе в эксплуатацию

Планирование критично - лучше вносить изменения до начала строительства

Почему стоит обратиться в КАПЭКС

Бесплатная консультация по существенности - оценим ваши изменения за 1 день

Помощь в подготовке документов - подскажем, что нужно для корректировки или повторной экспертизы

Ускоренная повторная экспертиза - от 10 рабочих дней

Скидка 50% на повторную экспертизу (если первичная была в КАПЭКС)

Полное сопровождение - от оценки изменений до получения согласования администрации

Проверьте ваш пакет изменений бесплатно

Отправьте нам:

• Описание планируемых изменений
• Исходное положительное заключение (номер)
• Скорректированные листы проекта (если уже есть)

Мы оценим за 1 рабочий день:

• Существенность изменений
• Необходимость повторной экспертизы
• Какие разделы нужно корректировать
• Срок и стоимость процедуры
• Риски и рекомендации

Бесплатно!

Свяжитесь с нами:

Телефон: +7 (495) 123-45-67 (24/7)

Email: info@kapex.pro

Форма заявки: Проверить пакет изменений

Узнайте больше о наших услугах:

• Экспертиза проектной документации
• Экспертиза результатов инженерных изысканий
• Экспертиза сметной стоимости

Читайте также:

• Как пройти экспертизу проектной документации
• ЕГРЗ и негосэкспертиза: регистрация и изменения
• 30 типовых замечаний по разделу КР
• Как сократить сроки экспертизы
• Негосударственная экспертиза: быстрее, дешевле, выгоднее